Et fullsmurt marked

15.08.2017

Innovasjoner i kredittmarkedet har fremskyndet etterspørselen i boligmarkedet og stimulert økonomien mer generelt. Har du tenkt over hva det betyr?

Viktige innovasjoner er ikke nødvendigvis av teknisk art. For eksempel er både kredittvesenet og aksjeselskapet sentrale forutsetninger for et moderne velstandssamfunn. Kombinasjonen av gjeld og begrenset ansvar har gjort underverker for både evnen og viljen til å ta finansiell risiko.

Med gjeldsfinansiering blir det også mulig å skille investeringsbeslutninger og finansieringsbeslutninger. Lyder det komplisert? Tenk på det slik: Som nyutdannet i dagens Norge er du millionær. Summen av dine fremtidige inntekter utgjør mange millioner kroner, selv når vi diskonterer dem ned til dagens kroneverdi.

For de aller fleste er dette mer enn nok til å kjøpe seg en god bolig. Haken er at du ikke får alle pengene med en gang. Kanskje har du ikke tjent opp prislappen før du er blitt pensjonist, og da spørs det jo om den står fast.

Det er her gjelden kommer inn. Poenget er ikke at du kan kjøpe en bolig som koster mer enn du har spart opp – det er at du kan kjøpe boligen før pengene er spart opp. Du betaler av din livsløpsinntekt, men du betaler i en tidlig opptjeningsfase.

Se så hvordan dette slår ut i et lengre perspektiv. Satt på spissen: Hvis 30-åringer i dag kan kjøpe seg boliger som de ellers hadde måttet vente i nye 30 år på, betyr det at vi i løpet av noen tiår har fremskyndet boligetterspørselen med et volum tilsvarende 30 årskull. Dette er selvfølgelig en grov forenkling, men utviklingen rommer utvilsomt en slik effekt av betydelig omfang.

Tenk litt på følgende mens du leser videre: Hva skjer når denne effekten er uttømt?

Nå er ikke gjeld noe nytt. Det nye er at forbedringer i regelverk, institusjoner og teknologi har gjort mer kreditt tilgjengelig på enklere og bedre tilpasset vis. I Norge går tankene lett til liberaliseringen før jappetiden, men dette er bare en del av et større bilde.

Næringslivet er en viktig del av bildet. Bedre tilgang på riktig priset kreditt gjør det enklere for bedrifter å komme i gang med prosjekter. Så sent som i dette årtusenet har for eksempel bedre institusjonell infrastruktur gitt en kraftig oppblomstring av markedet for høyrentelån (high yield-obligasjoner) i både Norge og Norden forøvrig.

Samtidig har som kjent prisen på kreditt falt og falt i mange år, også reelt (etter forventet inflasjon). Det har mange årsaker, derunder demografiske endringer, men det må være lov å spekulere på om også et bedre utviklet marked og mer effektiv allokering har bidratt til lavere sluttpris på kreditt.

Og det er ikke slik at det bare er husholdningene som bærer gjeldsveksten. Deres andel av publikums innenlandske bruttogjeld er knapt endret på tredve år (opp fra 58 til 59 prosent).

Gjeldsvekst er heller ikke et særnorsk trekk. Ifølge Verdensbanken har verdens totale private bankgjeld (utenom offentlig forvaltning) økt fra 31 prosent av BNP i 1960 til 98 prosent i 2016. Med sammenlignbare tall startet Norges private gjeld på omtrent samme nivå, lå uendret frem til 1982 og økte deretter til 123 prosent. En firedobling på litt over et halvt århundre, altså.

Jeg har tidligere skrevet at den systematisk ekspansive finanspolitikken fra tidlig på 1970-tallet har fått oss til å overvurdere trendveksten i de utviklede økonomiene. Et beslektet spørsmål er da om utviklingen av kredittmarkedet har gitt et lignende bidrag fra privat sektor. Vi kan jo vanskelig legge til grunn at kredittmarkedet skal utvikles i det uendelige.

Gjeldens sykliske betydning er godt utforsket, spesielt etter finanskrisen, og mange har sett på effekten av nivået på gjelden, men det er skrinnere med studier av den enorme gjeldsvekstens mer langvarige effekt gjennom oppbyggingsperioden. Kan det være at vi har feilvurdert endringene i produktivitetsveksten fordi vi har undervurdert det tidligere gjeldsbidraget? Gitt at voksende gjeld stimulerer mens høy gjeld bremser, må sammenligningen ta høyde for dette.

Tall fra Den internasjonale oppgjørsbanken (BIS) viser at privat sektor i de utviklede økonomiene har redusert sin gjeldsbyrde siden finanskrisen, forøvrig i motsetning til fremvoksende økonomier. Investeringsraten i de utviklede økonomiene har forresten også falt med rundt ti prosent. Den har sklidd nedover i lengre tid, men fallet har tiltatt.

Tilbake til boligmarkedet. Det er selvsagt ikke slik at 30-åringene kan kjøpe de boligene som 60-åringene kjøpte tidligere. Mye av etterspørselsøkningen er jo tatt ut i stigende priser. Dermed har markedet, med klassisk ironi, bidratt til å motvirke den initielle effekten: Når prisene reflekterer at folk virkelig kjøper bolig for livsløpsinntekten, er det viktigere å spare på forhånd likevel – til egenkapitalen. Med god avkastning, får vi tilføye.

Men nå er det vel vesentlig redusert fare for at boligprisene galopperer fra deg i mellomtiden.

«Money is a poor man’s credit card.»

- Marshall McLuhan (1911-1980), canadisk medieprofessor –

Del artikkel

Alle

Norsk utakt | 07.11.2017

Det bobler på børsen | 27.09.2017

Et fullsmurt marked | 15.08.2017

Hva skal vi leve av før oljen? | 03.07.2017

A på tålmodighetsprøven | 27.06.2017

Himmelferd i ballongkurv? | 23.05.2017

Et element av selvoppblåsing | 14.02.2017

Bønnekrukkens begrensninger | 11.01.2017

Slipset er grønnere på andre siden | 21.12.2016

Grunnmurt feiloppfatning | 16.11.2016

Slik blåser du halve gevinsten | 04.10.2016

Salg av strikk i metervis | 16.08.2016

Fikser du fallpoeng? | 07.07.2016

Rentedilterne? | 11.04.2016

Kinageometri | 02.02.2016

Stjernetreff i aksjer | 16.12.2015

Rapport fra faktor-zoo | 13.11.2015

Flere fete gevinster med dobbelthake | 17.09.2015

Det kjedelige livet som eier | 15.06.2015

Overflod av undermålere | 14.04.2015

Småaksjer med fortegnsfeil | 02.03.2015

Tåkelurt | 22.12.2014

Trygghetsødeleggende våpen | 11.11.2014

Kalkulere … reparere … justere … | 08.09.2014

Sirkelens ende | 25.06.2014

Elg i nedgang | 20.05.2014

Vanskjøttet sparegris | 10.04.2014

Lommebøkenes bok | 26.03.2014

Guru, fattigmann | 11.02.2014

En god jul? | 18.12.2013

Toppmålt misforståelse | 23.10.2013

Et foranskjøvet problem | 09.09.2013

E-luft? | 14.08.2013

Hørt om obligasjonsplukking? | 24.06.2013

Sporingsfeil på feilspor | 10.06.2013

En betalt lunsj | 21.05.2013

Verdi-rekviem? | 23.04.2013

Priset til pipen | 20.03.2013

Indekser med handicap | 04.02.2013

Folkelig finanspølse | 16.01.2013

Den lønnsomme andungen | 18.12.2012

Førjulsgåte i Wilhelmsen | 04.12.2012

Fra børsaper til børstaper | 07.11.2012

Verdimysteriet | 25.09.2012

Tilbake til 1.100? | 18.09.2012

Indeksen som slår indeksen | 04.09.2012

Forutsigelig fiasko? | 23.08.2012

Milliardgjeld notet bort | 14.08.2012

Gulvgraverne | 06.07.2012

Pottemakerens dyre åker | 26.06.2012

Ris og ras | 18.06.2012

Historien om næh | 29.05.2012

Epler og leverpostei | 11.05.2012

Tusenlappene som ikke ble borte | 23.04.2012

VM i speilkjøring | 13.04.2012

Sørgelige liv | 30.03.2012

Gullprat | 16.03.2012

Et fortreffelig kursfall | 01.03.2012

Pensjonsparadokset | 10.02.2012

Motbølger på børsen | 02.02.2012

Paradegrenprofitt | 27.01.2012

Stor ståhei | 16.01.2012

Utklasset seg selv | 06.01.2012

Seks rette og én vrang | 19.12.2011

Din mer lønnsomme halvdel | 07.12.2011

Global børsdans | 24.11.2011

One price fits all? | 17.11.2011

Villedende veiledning | 10.11.2011

I dårlig estimathumør? | 03.11.2011

Betatt av beta? | 20.10.2011

For svingende | 13.10.2011

99-fellen | 05.10.2011

Halvfull indeks | 27.09.2011

Kursfall uten Robin Williams | 13.09.2011

En fiskeskrøne | 02.09.2011

Sparegris med dobbelt skall | 25.08.2011

Fot for pengepolitikk | 19.08.2011

USAA+ | 10.08.2011

Lurt av lurt nøkkeltall? | 23.06.2011

Rå kinamatematikk | 14.06.2011

Bare ett stykke til! | 03.06.2011

Tøff som torvet | 26.05.2011

Innsikter i finansterapi | 19.05.2011

Dumme bønder og smarte investorer | 09.05.2011

En tung, gearet posisjon | 03.05.2011

Fremvoksende feilslutning | 14.04.2011

Et aldeles umerket resultat | 08.04.2011

Klippekort på seierspallen? | 01.04.2011

Optisk bedrag? | 24.03.2011

Fete gevinster med dobbelthake | 18.03.2011

U-gjeld | 09.03.2011

Klisterføreguruen | 02.03.2011

Hastverk er kostverk | 23.02.2011

Stormester i kinasjakk | 14.02.2011

Feilprisede staspapirer | 04.02.2011

Prosentmysteriet | 28.01.2011

Apofeni på Blindern | 20.01.2011

Lange flate krystallkuler | 16.01.2011

Jeg velger meg … | 06.01.2011

Året det var så … flatt? | 23.12.2010

Røvere og indianere | 16.12.2010

Eksponert til pipen | 10.12.2010

Indekslemen | 03.12.2010

Fliri bilir | 30.11.2010

Kostbare indekser | 19.11.2010

Tape med vilje? | 15.11.2010

Statistikk og hvite børsløgner | 01.11.2010

Den aller største anomalien | 25.10.2010

Verdiøkning på bok | 18.10.2010

Tapte år? | 11.10.2010

Hjelp! | 04.10.2010

Pilkastnostalgi | 27.09.2010

Mer moro med månedskifter | 20.09.2010

Enighet som belønning | 13.09.2010

Å kysse datogrensen | 07.09.2010

Bomsikre finansdirektører | 30.08.2010

Akademikere, aper og kloner | 23.08.2010

Hjemmebaneoveroptimisme | 16.08.2010

Investere i tort og svie? | 09.08.2010

Dom uthålliga | 02.08.2010

Kvinnelig berøring øker risikoviljen | 28.07.2010

P/E inn i varmen | 05.07.2010

Ville du hatt 12.000 eller 839.000 dollar? | 21.06.2010

Norges dårligste strukturerte produkt | 14.06.2010

Uproffe proffer | 07.06.2010

Risiko for økt trygghet | 03.06.2010

Fondsmysteriet | 24.05.2010

Monkey management | 19.05.2010

Avvikende forvaltning | 10.05.2010

Olja lyn | 03.05.2010

Sell in May? | 26.04.2010

Kina-semantikk | 26.04.2010

Sikre milliardtap | 12.04.2010

Betryggende risiko | 06.04.2010

Svingende resultater | 22.03.2010

Valgene som betyr noe | 15.03.2010

Om bøtter og fingerbøl | 08.03.2010

Allværsselskaper | 01.03.2010

Kortsiktisme | 22.02.2010

BNP-fellen | 15.02.2010

Ledigheten lagger økonomien | 08.02.2010